Kaum ein Thema sorgt in Eigentümerversammlungen für so viel Diskussion wie die Dachsanierung: hohe Summen, unterschiedliche Interessen, technische Fragen, die kaum jemand im Raum beurteilen kann. Gleichzeitig duldet ein undichtes Dach keinen Aufschub — jedes Jahr Verzögerung verteuert den Schaden. Die gute Nachricht: Seit der WEG-Reform 2020 sind die rechtlichen Hürden niedriger, als viele denken. Die Herausforderung liegt fast immer in der Vorbereitung, nicht in der Abstimmung.

Die Kurzfassung: Für die Sanierung eines schadhaften Dachs genügt seit 2020 grundsätzlich die einfache Mehrheit. Entscheidend sind vier Bausteine: ein dokumentierter Dachzustand, vergleichbare Angebote, eine klar geregelte Finanzierung und ein bestimmter, vollständiger Beschlusstext. Eine wirtschaftlichere Sanierungsmethode — etwa die Flüssigabdichtung ohne Abriss — senkt die Sonderumlage und macht den Beschluss deutlich leichter mehrheitsfähig.

Erhaltung oder bauliche Veränderung — warum das wichtig ist

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (Instandhaltung und Instandsetzung) und baulichen Veränderungen. Die Sanierung eines undichten oder altersschwachen Dachs ist in aller Regel eine Erhaltungsmaßnahme: Das Dach wird in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt. Das gilt üblicherweise auch für die sogenannte modernisierende Instandsetzung — wenn also statt der alten Bitumenbahn eine technisch bessere, langlebigere Abdichtung aufgebracht wird.

Der Unterschied ist vor allem für die Kostenverteilung relevant: Erhaltungskosten tragen grundsätzlich alle Eigentümer nach dem geltenden Verteilungsschlüssel. Bei baulichen Veränderungen (etwa einer zusätzlichen Dachterrasse) gelten eigene Regeln. Für die klassische Dachsanierung heißt das: Die Gemeinschaft entscheidet mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen — doppelte qualifizierte Mehrheiten wie vor 2020 sind hierfür nicht mehr erforderlich.

Maßnahme Einordnung Erforderliche Mehrheit
Undichtes Dach abdichten / sanieren Erhaltung (Instandsetzung) Einfache Mehrheit
Sanierung mit besserer Technik (z. B. Flüssigabdichtung) Modernisierende Instandsetzung Einfache Mehrheit
Zusätzliche Aufbauten (z. B. Dachterrasse) Bauliche Veränderung Einfache Mehrheit, eigene Kostenregeln

Hinweis: Dieser Beitrag gibt den allgemeinen Rahmen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei strittigen Konstellationen — etwa abweichenden Vereinbarungen in der Teilungserklärung — sollte die Verwaltung die Beschlussfassung juristisch prüfen lassen.

Schritt für Schritt zur beschlussfähigen Vorlage

Beschlüsse scheitern selten an der Abstimmung — sie scheitern an Lücken in der Vorbereitung. Diese fünf Schritte haben sich in der Praxis bewährt:

Dachzustand dokumentieren lassen

Grundlage jeder Entscheidung ist eine fachliche Zustandsaufnahme: Wo ist das Dach undicht, wie ist der Aufbau, ist die Dämmung trocken, welche Restlebensdauer hat die Abdichtung? Eine dokumentierte Dachinspektion mit Fotos gibt der Versammlung eine objektive Basis — und nimmt der Diskussion die Spekulation. Wir führen diese Erstinspektion kostenlos durch.

Varianten und Vergleichsangebote einholen

Bei größeren Vergaben erwartet die Rechtsprechung regelmäßig mehrere Vergleichsangebote — üblich sind mindestens drei. Wichtig ist die Vergleichbarkeit: gleicher Leistungsumfang, gleiche Fläche, klar benannte Verfahren. Sinnvoll ist, bewusst beide Wege anzufragen: die klassische Komplettsanierung mit Abriss und die Flüssigabdichtung auf dem Bestand. Den ehrlichen Vergleich beider Verfahren finden Sie in unserem Beitrag Flüssigabdichtung oder Bitumen?

Finanzierung klären — vor der Versammlung

Drei Wege sind üblich: Entnahme aus der Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder — seltener — ein Kredit der Gemeinschaft. In der Praxis wird oft kombiniert. Die Finanzierung gehört in denselben oder einen verbundenen Beschluss: Höhe, Fälligkeit, Verteilungsschlüssel. Nichts kippt eine Versammlung so zuverlässig wie eine Sonderumlage, deren Höhe niemand vorab kannte.

Beschlusstext bestimmt formulieren

Ein Beschluss muss aus sich heraus verständlich und bestimmt sein: Welche Maßnahme, auf welcher Angebotsgrundlage, zu welchem Höchstbetrag, wer beauftragt wird und wer die Verträge zeichnet. Bewährt hat sich die Struktur „Maßnahme — Vergabe — Kostenrahmen — Finanzierung — Ermächtigung der Verwaltung“. Je konkreter die Vorlage, desto geringer das Anfechtungsrisiko.

Versammlung vorbereiten, Beschluss dokumentieren

Die Einladung muss die Beschlussgegenstände klar bezeichnen und fristgerecht zugehen — nach der gesetzlichen Regel mindestens drei Wochen vorher. Angebote, Zustandsbericht und Beschlussvorlage gehören als Unterlagen dazu. Nach der Versammlung zählt die saubere Protokollierung und die Aufnahme in die Beschluss-Sammlung. Danach läuft die einmonatige Anfechtungsfrist.

Warum die Methode über den Beschluss entscheidet

Der häufigste Grund für vertagte Dachbeschlüsse ist nicht das Recht, sondern die Summe. Eine Bitumen-Komplettsanierung mit Abriss, Gerüst und Sondermüll-Entsorgung kostet bei einem typischen 200-m²-Mehrfamilienhaus-Flachdach schnell 24.000 bis 50.000 Euro. Die Flüssigabdichtung auf dem Bestand liegt bei 18.000 bis 22.000 Euro — über 30 % Ersparnis, weil Abriss, Gerüst und Entsorgung entfallen. Details dazu in unserer ehrlichen Beispielrechnung für Norddeutschland.

Für die Eigentümerversammlung heißt das ganz praktisch: eine niedrigere Sonderumlage, eine Bauzeit von zwei bis drei Tagen statt Wochen, kein Gerüst am Haus, keine wochenlangen Mieterbeschwerden. Wer der Versammlung beide Varianten sauber gegenüberstellt, erlebt die Abstimmung selten als Hürde.

Diese Fehler machen Beschlüsse angreifbar

  • Nur ein Angebot: Ohne Vergleichsangebote ist die Vergabeentscheidung anfechtungsgefährdet.
  • Unbestimmter Beschlusstext: „Die Verwaltung wird beauftragt, das Dach zu sanieren“ genügt nicht — Umfang, Kostenrahmen und Grundlage müssen benannt sein.
  • Finanzierung offen gelassen: Maßnahme beschlossen, Geldfrage vertagt — so entsteht Stillstand mit Beschluss.
  • Ladungsmängel: Beschlussgegenstand nicht in der Einladung bezeichnet oder Frist nicht gewahrt.
  • Technik in der Versammlung klären wollen: Fachfragen gehören in die Vorbereitung — die Versammlung entscheidet über Varianten, sie entwickelt keine.

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Fazit: Gute Vorbereitung schlägt jede Debatte

Ein WEG-Beschluss zur Dachsanierung ist seit der Reform 2020 mit einfacher Mehrheit erreichbar — die eigentliche Arbeit liegt in der Vorbereitung. Wer den Dachzustand dokumentiert, vergleichbare Angebote für beide Sanierungswege einholt, die Finanzierung vorab regelt und einen bestimmten Beschlusstext vorlegt, führt die Versammlung sicher zum Ergebnis. Und wer zusätzlich eine Methode anbieten kann, die über 30 % günstiger ist und das Haus nur zwei bis drei Tage beansprucht, hat die Mehrheit meist schon vor der Abstimmung gewonnen.